活動簡訊
蓄勢待發，新機湧現。伴隨香港房地產市場逐步回暖，2026 年上半年度呈現量價齊升趨勢；各類業內的新興板塊亦正悄然醞釀。其中，「留學香港」已成為炙手可熱的焦點，正吸引越來越多來自內地及海外的莘莘學子前來升學。據立法會文件顯示，預計至 2028 年本港學生宿位短缺將達 12 萬個；而「城中學舍計劃」自 2025 年 7 月推出以來反應熱烈，截至 2026 年 2 月已收到 25 宗申請、涉及約 5,100 個宿位，且全部獲確認符合計劃資格。
毫無疑問，龐大的供需缺口，推動學生宿舍一躍成為房地產市場中抗跌力強、回報穩定的另類資產，備受各路資本青睞。有見及此，香港房地產協會轄下的「專業事務委員會」特於 2026 年 8 月 24 日（星期一），晚上 7 時，假中環德輔道中 25 號安樂園大廈 13 樓「嶺南會所」，舉辦講座暨晚宴。本次活動榮幸邀得三位測量師擔任主講嘉賓，分別為：李海達測量師、莊耀誠測量師、葉浩然測量師；聯袂為會友分享三個「城中學舍計劃」個案，深入剖析個案中的土地用途變更、改裝設計要點、合規審批流程及投資回報評估等關鍵環節，有序探討這一新興板塊的實務挑戰與機遇。
香港房地產協會 副會長暨專業事務委員會 主席 宋樹鴻先生連同多位委員會成員親臨活動，與現場近 40 位會友及主講嘉賓相互交流，並致歡迎辭。宋樹鴻主席表示，歡迎各位會友盛情出席本年度第二次的晚餐會活動。本次活動能夠得以順利舉辦，箇中全有賴得到三位專業測量師慷慨擔任嘉賓，並將先後進行專業分享。稍後時間，大會設有自由交流環節，以供各與會者互動討論及即場發問，期待在座每一位踊躍參與其中。
宋樹鴻主席介紹指，本次活動的主題「城中學舍計劃」寓意深遠，不僅緊扣當前房地產市場的最前沿發展，更呼應了本港推動高等教育國際化的政策大方向。
他提到，為進一步鞏固香港作為國際專上教育樞紐的地位，特首於《施政報告》中提出由發展局與教育局聯手推行「先導計劃」，積極鼓勵市場將商廈等非工業物業改建為學生宿舍。隨着計劃於 2025 年正式推出，相關範疇更進一步拓展至涵蓋「新建學生宿舍」，並由發展局轄下的項目辦事處提供一站式專責申請服務，極大地簡化了審批流程，為市場注入了強勁動力。
宋樹鴻主席強調，為確保學生宿舍市場的健康發展，宿舍內的房間絕不可以進行拆售或分售。未來的發展商與營運商必須嚴格遵循政府統一的標準與規條營運，切實落實規範化管理。
宋樹鴻主席寄語指，希望大家可以藉由今晚的專業活動，深入交流、啟發思維，不僅在專題分享中收穫實務真知，更能在隨後的自由討論中拓展人脈、探討合作；既一同享用美食，亦共同度過一個充實而愉快的晚上。
隨後，李海達測量師率先進行分享，表示政府積極推動「城中學舍計劃」以鞏固香港作為國際教育樞紐的地位，吸引不少業主將商廈或酒店改建為學生宿舍；然而，在落實改建前必須先仔細評估物業的先天條件與法例要求，並非所有物業均適合改劃；若選擇得當，相關改劃與工程手續將大幅簡化，反之則可能面臨複雜的審批程序及龐大的工程成本。
李海達測量師指出，政府相關部門（如城規會、屋宇署及消防處）對計劃態度積極且積極配合，雖然常規政策評估承諾於 2 至 4 星期內回覆，但若個案涉及複雜的歷史規劃背景或規劃申請（Column 2 用途），審批時間將顯著延長。
李海達測量師強調，即使物業現時正作酒店或商業使用，亦不能直接改為學生宿舍，必須仔細查核地契條款及歷史紀錄；以其處理的佐敦個案為例，物業原為辦公大樓，過往因應政府政策轉為酒店，但地契及建築圖則等底冊數據，仍需重新向屋宇署等部門提交申請及進行升級工程。
李海達測量師分析指，改建個案必須通過詳細的可行性研究，除了城規與地契外，物業的建築結構及機電設施（如消防水缸容量、樓梯逃生通道、電力及供排水系統）是否足夠支援宿舍運作，均是決定改建可行性的關鍵因素。
李海達測量師續指，再以該佐敦改建個案為例，業主除考慮改為學生宿舍外，亦保留未來改回酒店營運的彈性，因此工程需按更高標準的酒店消防規範執行，包括於天台拆卸舊水缸，並加裝更大容量的新消防水缸，同需針對樓宇結構進行補強。同時，政府在營運監管上傾向要求改建項目實施「整棟改劃」，以確保學生擁有獨立且安全的出入通道與設施；若僅改劃物業中的一至兩層，在解決升降機分流、逃生通道管理及保安控制上將較為複雜。
李海達測量師提醒，物業若增加大量洗手間及浴室，必須同步評估公共渠網的承載力；若經機電工程師評估發現現有渠網能力不足，且項目需要進行城規申請（Column 2），則必須連同「環境影響評估」一併處理，將渠網升級工程納入考慮，否則申請將無法獲批。
李海達測量師總結，目前市場雖有強烈需求，但也面臨政策引導下的「市場挑戰」；例如改建學生宿舍雖然能紓緩宿舍短缺，但同時亦可能導致酒店房間供應減少、房價上升，投資者在投入資金前必須平衡商業考量與政策走向。
及後，莊耀誠測量師同步展開分享，指出其團隊最新處理的「城中學舍計劃」個案於 8 月 13 日獲教育局發出同意書，過程相當迅速，顯示出政府對推動「城中學舍計劃」的積極態度與效率。有關項目涉及將舊工廈改建為學生宿舍，此類改劃在城規會條例下屬於「Column 2」用途，必須遞交城規申請。
莊耀誠測量師認為，推進項目的首要關鍵是先向教育局提交計劃書，由教育局將文件傳閱至屋宇署、地政總署等相關部門進行諮詢；一旦取得教育局的同意，後續的行政與審批程序將會大幅簡化。
莊耀誠測量師指出，改建工程在規劃與技術層面面臨多項挑戰，由於商業辦公室/工廈與住宅的規範不同，項目需符合採光通風（採光較弱的中間位置則可規劃為食堂或公共空間等）、交通影響評估及社會影響評估等嚴格要求。
莊耀誠測量師分享指，政府相關部門非常看重宿舍的居住質素，要求床位間必須保持合理距離並設有私隱隔板（如屏風）。同時，於申請過程中得知房型面積亦有相關標準，例如建議單人房淨面積最少須達 7 平方米，雙人房最少須達 10 平方米。此外，有關部門亦更傾向優先規劃安排單人房及雙人房，以避免降低居住質素。
莊耀誠測量師續指，審批部門對共用浴室的接受度相對較低。雖然部分工廈改建項目（如某些九龍區或近大學的舊校舍/工廈）曾嘗試在樓層中央集中設置大批公共廁所與淋浴間，但審批部門並不偏好此設計。團隊在收到意見後已進行修改，盡量為每個單位配備獨立浴室，或採取「一個浴室供兩個單位共用」的折衷方案。
緊接其後，葉浩然測量師則進行壓軸分享，表示城中學舍計劃在實際操作上面對不少挑戰，尤其業主在申請「改劃」時，最為關心審批時間與回報。他分享經驗稱，當教育局接獲城中學舍計劃申請後，其回覆與處理速度相當迅速，並會積極將個案轉交至發展局的專責小組。然而，當項目進入具體的設計審查時，便需要就房間規格、人口密度及法規配合進行大量且反覆的跨部門溝通。
葉浩然測量師分析，促使業主下定決心將整幢或部分商業大廈轉型為學生宿舍的主因，在於傳統商業租賃市場的衰退。他以實際個案說明，部份位於九龍或舊區的單幢式寫字樓，過往主要租予小型的髮型屋、美甲店、美容院或小微企業，但伴隨不少生意轉移至內地或消費模式改變，這類商廈出現大量空置，甚至有九成以上的生意流失。相反，在政府積極擴大招收非本地學生及海外人才的政策大方向下，來港求學的學生人數持續上升，學生宿舍的需求穩步增長，有望為業主帶來更可觀且穩定的租金收入。
葉浩然測量師特別提醒，城中學舍計劃在改建的技術層面上，主要受限於「建築物先天條件」與「無障礙設施」兩大瓶頸。在採光通風方面，新舊樓宇各有困境：許多較新的商業大廈因採用全封閉式玻璃幕牆，窗戶無法開啟，反而難以滿足學生宿舍對「可開啟窗戶」的法規要求；相反，部分舊式單幢商廈因設有傳統鋁窗，在通風條件上更具優勢。然而，舊樓在無障礙設施上卻面臨巨大挑戰，例如大廈入口常見的數級樓梯或地台高差，極難加建無障礙斜道或專用升降機；此外，法規要求每層或每座宿舍必須配置一定比例的無障礙房間及輪椅洗洗手間，這在空間本就狹窄的舊樓中，會大幅削減可出租的有效面積，進一步壓抑商業效益。
葉浩然測量師進一步指，除了建築與地政部門外，消防處對學生宿舍的規格要求亦相對嚴格。他在近期個案中遇到消防人員親自到場巡查，並提出在每個獨立學生房間內加裝智能煙霧感應器的要求，以確保若房間發生火警能第一時間聯動警報系統。雖然這些額外要求會增加設備成本，但也反映出部門對宿舍安全的重視。
葉浩然測量師總結，政府整體對「城中學舍計劃」極為支持，有關審批部門更會率先透過電郵及電話，與測量師團隊進行數次預先審閱，適切提供相關修改建議，大幅減少申請被正式駁回的風險。他建議，業主在參與計劃時，應盡早委託專業團隊進行現場可行性評估，靈活平衡商業收益與法規要求，以順利把握這波政策紅利。
最後，與會會友普遍對是次講座內容予以高度評價，尤其對於深化自身對「城中學舍計劃」的理解帶來高度幫助。不少會友表示，透過三位測量師的專業解構，得以從選址評估、設計規範到營運管理等不同維度，全面掌握學生宿舍市場的運作邏輯與實務技巧，可謂獲益匪淺。與此同時，亦有會友指出，該計劃雖前景亮麗，惟當中所涉的規劃限制、消防要求、及資金安排等技術細節繁多，絕非簡單的「買入翻新、出租套利」便可成事；投資者必須具備充足的知識與審慎的前期規劃，方能有效管控風險、釋放價值。
專業智慧，睿見先機。專業事務委員會始終秉持用心服務每一位會友的初心，持續緊貼業界最新脈搏，適時聆聽大家的關注與需要，主動對接並尋覓合適的專業講者，確保各位會友能夠與時俱進，準確把握市場商機。我們深信，唯有以專業的角度剖析每一項機遇，方能真正轉化為實實在在的業務價值。展望未來，期盼各位會友繼續鼎力支持本委員會的各項活動，攜手推動香港房地產業界邁向更健康、更蓬勃的可持續發展之路。
Chinese 
English