專業領航，薈萃新知。 為應對日新月異的行業環境，持續提升會友的專業競爭力，以緊扣高質量發展大趨勢，香港房地產協會正式成立「專業事務委員會」。委員會旨在構建高層次、跨領域的專業交流平台，積極聯通會內、會外的資源與網絡；從而緊貼最新脈搏，為會友剖析關鍵行業議題，補充與擴展專業知識庫，助力抓緊未來風口機遇。
就此，「專業事務委員會」謹定於2026年3月5日（星期四）晚上7時，假中環德輔道中25號安樂園大廈13樓「嶺南會所」，隆重舉辦年度首場講座暨晚宴。活動成功邀請胡德理大律師 (Derek Hu) 擔任主講嘉賓；劉志光測量師擔任特邀嘉賓，共同以「逆權侵佔」為題，從不同專業角度與各位會友深度探討議題，縱深開啟新一年的專業對話與智慧碰撞。
香港房地產協會協會會長 郭海生、執行委員會主席 彭一庭、永遠榮譽會長 陳偉能、永遠榮譽會長 胡偉民、副會長暨專業事務委員會主席 宋樹鴻等協會首長皆親臨活動，與現場近40位會友及主講嘉賓相互交流，對「逆權侵佔」的實務案例、法律要點等內容，展開深入而具建設性的研探，激發跨領域思考花火，充份體現協會凝聚專業、共學共進的精神。
宋樹鴻主席致歡迎辭表示，歡迎大家出席「專業事務委員會」首次活動，並指出委員會未來將舉辦多元活動，包括參觀樓盤、約見政府官員、與其他專業學會聯誼等等，以增進交流與合作。
宋樹鴻主席指出，本次活動後，委員會秘書處將安排各參與者加入WhatsApp群組，以便一眾會友及時收到「專業事務委員會」活動資訊，以及本次會議的相關資料，攜手促進會務推進。
宋樹鴻主席強調，本次活動承載雙重意義：既是專業事務委員會揚帆啟航的首項活動，亦是本年度會務工作的開篇之首。宋樹鴻主席認為，能於如此重要的時刻，邀請到在物業及土地法律領域具豐富經驗的胡德里大律師擔任主講嘉賓，實在深感榮幸。同時，宋樹鴻主席亦特別感謝–劉志光測量師，擔任晚宴的特邀分享嘉賓，說明土地測量在逆權侵佔個案中的關鍵角色。
在大會主持人–方詩韻律師介紹下，胡德里大律師率先展開分享，表示逆權侵佔的法律源於英國普通法，並被香港條例採納。其核心目的在於促使業主妥善管有及使用物業，避免土地荒廢，以達致社會資源的有效運用。
胡德理大律師指出，逆權侵佔的成立需滿足兩個關鍵要點，且必須持續足夠年限（私人土地一般為12年，政府土地為60年）。第一是「事實管有」，即佔用者需實際控制該土地；第二是「管有意圖」，即佔用者須展現如同業主般管有該土地的意圖，此意圖必須是排他、公開且明確的。
胡德理大律師認為，「事實管有」的具體形式多元。例如，在土地上築起圍牆、搭建構築物、進行耕種，或如業主般出租物業並收取租金等行為，均可能構成「事實管有」的理論狀態。然而，偶爾的車輛停放、讓孩童玩耍等零星、非排他性的使用，則不足以證明。
胡德理大律師補充指，在訴訟中，法庭對此類案件審查極為謹慎，源於牽涉業主產業權。因此，佔用者需提供強而有力且具說服力的證據，例如歷史航拍圖、政府測量圖則、租單、鄰里證人證詞等，以證明其長期、連續、排他的管有行為。
胡德理大律師續指，「管有意圖」的認定同樣至關重要。其關鍵在於行為是否與原業主的權益相牴觸。若佔用者曾獲得業主的許可或同意（如租賃關係），則難以成立侵佔意圖。例如，若佔有人有交租事實，通常會被視為承認業主所有權，從而難以主張逆權侵佔。
其中，胡德理大律師以西貢農地案為例，指出佔用人雖出示文件，聲稱自1980年代起已佔用土地，但其說法與航拍圖顯示的土地狀況不符。反之，業主方成功透過舉證說服法庭，即佔用者直至2011年前仍在以極低租金繳租。由此可見，該租賃關係的存在中斷了其「逆權侵佔」意圖的連續性，使其實際佔用時間不足法定12年，因而敗訴。
胡德理大律師總結指，倘若業主希望防範逆權侵佔，建議購買土地前必須進行實地調查，瞭解是否有佔用情況；一旦發現，應立即採取行動，如發出律師信、提起訴訟或協商解決。當然，最有效的預防方法包括定期巡視土地、築起圍欄、加鎖，或與使用者簽訂租約（即使僅象徵性租金），以書面明確雙方為業主與租客關係，從而中斷任何人士建立「管有意圖」的可能。
緊接其後，在宋樹鴻主席介紹下，劉志光測量師亦開展有關分享。他表示，土地測量師在逆權侵佔案件中的核心角色，是透過專業測繪技術與歷史航拍圖分析，協助釐清土地界線、佔用範圍及佔用時間等關鍵事實，為法庭提供客觀證據。
劉志光測量師指出，界定爭議土地的準確範圍是首要工作。在許多案例中，佔用者可能僅佔用部分土地。通過專業測量，可明確劃分被佔用與未被佔用的範圍，即使最終法庭裁定逆權侵佔成立，也可能僅涉及部分土地，而無需交出整幅地塊。
劉志光測量師說明，分析歷史航拍圖是至關重要的環節。香港現存最早的航拍圖可追溯至1924年，其後歷年的航拍影像成為追蹤土地狀況變化的寶貴記錄。通過逐年比對，可以精準判斷構築物（如圍牆、屋宇）的出現時間、形態變化，從而核實佔用者聲稱的佔用期是否真實、連續，並滿足法定年限（如私人土地的12年）。
劉志光測量師分享案例指，佔用人聲稱某年已在特定地點建屋，但經調閱該年份及前後的航拍圖進行立體分析，明確顯示該處當時實為農田，且最鄰近的房屋亦遠離有關農田之外，從而成功證明佔用人證供不實。
劉志光測量師總結時表示，測量師在逆權侵佔案件上，是為法律程序提供堅實的技術事實基礎；無論是界定範圍、確認佔用時間，還是辨析土地使用實質狀況，其專業分析皆對案件結果有決定性影響。
有出席的活動會友表示，是次活動主題精準切合業界關注，嘉賓邀請亦顯見籌辦之用心，充分感受到「專業事務委員會」務實為會友謀福祉的宗旨。另外，亦有會友指出，現場匯聚多位業內專業人士及相關領域從業者，交流氣氛熱絡，彼此就實務案例與市場動向深入交換意見，無論是拓展行業人脈或探索業務契機，皆獲益良多。
睿見匯流，協力同行。香港房地產協會將秉持初心，持續聆聽業界聲音，以創新思維回應時代與會員的實際需要。同樣地，「專業事務委員會」亦將以此為綱，實現廣納建言目標，並靈活策劃多元活動，深耕專業、拓寬視野。最後，我們誠盼與各位會友並肩前行，匯聚集體智慧，共同塑造一個更具活力、更富洞見的專業委員會，攜手以知識與協作的力量，推動香港房地產界邁向更卓越的未來。
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