香港房地產協會

青俊委員會

晚餐會

2025 年 7 月 23 日

活動簡訊

穩中求變，聚勢而發。過去一段時間，香港正處於經濟轉型的關鍵節點，香港樓市表現反覆，不少發展商亦對市場抱有審慎觀望態度，普羅市民對2025下半年樓市走勢與變化相當關注。與此同時，中國傳統文化智慧歷久彌新，其中風水命理學中的「九運」理論，對產業及地域發展趨勢有獨特見解，近年亦備受關注，被視為剖析未來環境變化、規劃發展方向的重要參考角度。

就此，面對樓市的現實挑戰及探究九運理論帶來的啟示，香港房地產協會轄下青俊委員會致力促進青年會友聯誼交流互動，特別於2025 年 7 月 23 日，晚上七時正，假中環德輔道中25號12樓安樂園大廈「嶺南會所」，舉辦晚餐會活動；並榮幸邀請到香港專業地產顧問商會會長汪敦敬博士與黃雍盛測量師蒞臨分享，分別題為「香港樓市分析」與「中國傳統風水命理學九運對樓市的影響」。

香港房地產協會副會長兼青俊委員會主席宋樹鴻先生率領多位委員積極參與本次晚餐會活動，與年青會友熱絡互動，對晚宴兩大分享主題熱烈討論；亦引導新舊會友相互交流、加深認識，協助彼此拓展人脈，營造融洽溫馨的氛圍，充份展現青俊委員會凝聚業界青年力量的橋樑作用。

在大會主持人的歡迎與介紹下，汪敦敬博士率先展開分享，指出過去幾年香港雖經歷重大考驗，但事實證明這座城市依然充滿活力。汪敦敬博士強調，當2024年2月有部份媒體聲稱香港「玩完」之際，恆生指數正處於低位，惟此後一年半內大幅上漲逾萬點，足證香港的運氣始終存在，關鍵在於市民以何種態度面對時代變局。

汪敦敬博士認為，香港作為國際金融中心的地位依然穩固，尤其香港貨幣供應量在五年間增加超過五萬億港元，遠高於1997年樓市高峰時期的水平，明確顯示資金持續流入而非流失。加上，國際評級機構近期已將香港信用評級回升，以及保險業規模位居全球首位，皆為駁斥「經濟悲觀論」的有力證據。

汪敦敬博士剖析香港獨特優勢時表示，在中西方摩擦加劇的國際環境下，香港的戰略地位反而更顯重要，內地資金與國際資金仍需透過香港進行管理。同時，香港教育產業成就突出，已躍居全球第五大高等教育樞紐，加上人才與資本的高度集聚，為發展創科產業奠定堅實基礎，未來可謂潛力無限。

針對房地產市場前景，汪敦敬博士提出深度分析。他指出，「雙重矛盾」正重塑香港市場基本面：一方面人口年齡斷層加劇，至2034年五十歲以下主力購房族群比例，將顯著萎縮，深刻改變需求基礎；另一方面全球通脹壓力持續推高建築成本，形成剛性漲價壓力。面對如此情況，香港樓市正轉向「成本驅動型」發展模式，即開發商為維持基本利潤空間，必然透過市場機制反映建築成本上揚趨勢。

汪敦敬博士強調，若忽視建築成本上揚對樓價的推升作用，將難以理解未來市場演變本質。不過，有關轉型預料受到「房住不炒」調控引導下，未來將使樓價維持與建築成本聯動的「漸進升幅」空間，有別於過往的軌跡。

另外，汪敦敬博士表示，香港實施的人才引進措施，已帶來顯著人口結構變化，外來定居群體普遍具有較高消費能力與穩定租賃需求，此直接推升住宅市場整體租金水平。他特別強調，當前住宅租金回報率已突破四厘關口，形成高於銀行存款利率的收益優勢，對於物業投資者具有實質吸引力。

最後，針對寫字樓市場困境，汪敦敬博士直指核心矛盾：粵港澳大灣區新建大量CBD商區，但香港尚未釐清自身在區域產業鏈中的定位階層，導致市場供需未能有效對接，反映市場尚未形成健康流通機制。這種轉型陣痛，需要時間完成新舊業主交替與功能重組，期間可能伴隨高空置率的考驗。

及後，在熱烈的掌聲歡迎中，晚餐會主持人邀請黃雍盛測量師進行分享，指出透過八字命理結合經濟學專業，用以分析香港2025至2029年地產走勢。他特別說明，香港的「生辰」應以1997年7月1日下午4點為準，此時北京完成主權交接儀式，命格中帶有「政策帶動經濟」的跡象。黃雍盛測量師分析，當前樓市如同乾旱土地，需政策與資金活水調和才能突破僵局。

談到2025年，黃雍盛測量師指出，雖然政府解除樓市辣招釋放供應，但市場仍需消化龐大庫存。他比喻這如同「火爐烤乾土壤」，短期房價可能持續僵持。不過，他認為第三季可能出現轉機，例如稅務優惠等政策微調，建議投資者可留意屯門等地區的低價機會，如同近期嶺南大學以每呎三千元購入商場的案例，在合理成本內尋找優質資產。

對於2026年，黃雍盛測量師以「雙重考驗」形容市場壓力。在八字命理中，2026年（丙午年）「雙火疊加」，遂地產交易可能進一步萎縮。他預期中小型開發商可能加大促銷力度緩解資金壓力，同時政府或調整土地用途，為市場注入新動力。同時，他特別提醒需關注美國利率變化，若開始降息，將緩解本地樓市壓力。

展望2027年，黃雍盛測量師稱為「黎明前的調整期」。2027年（丁未年）火土相生，樓市仍處調整期，但政府或因市場低迷推出刺激政策。他提醒需注意國際局勢動盪（如丁未年易有區域衝突），但判斷大規模戰爭機率低，主因美國債務壓力制衡其軍事行動意願。

黃雍盛測量師強調，轉機點在2028年（戊申年），天干戊土（地產屬土）與地支申金（政策象徵）形成有利格局，配合國際資金可能回流，樓市將築底回穩。他鼓勵投資者於此年積極物色合適物業，為復甦部署。

最後，黃雍盛測量師總結指，2029年（己酉年）天干己土得地支酉金相生，形成「正官、正財」吉象，預示政策與市場協同推動樓市復甦。他重申八字與經濟週期吻合性：2008年金融危機啟動的調整週期「約20年」，恰於2027-2029年完成盤整。

有出席本次活動的會友表示，深感兩位嘉賓的分享極具啟發性，可謂獲益良多。特別是樓市分析部份，讓與會者對市場未來走勢擁有深刻認知，得以理解關鍵變動因素，並更清晰審視宏觀經濟形勢，有助更精準部署投資策略；至於「九運」對樓市的影響分析方面，則深感中國傳統智慧博大精深，提供了一個嶄新的視角來思考未來地域發展與產業佈局，為投資策略增添了文化底蘊的考量維度。

最後，香港房地產協會青俊委員會定當繼續恪守使命，密切聆聽各位年青會友的實際需要與意見。面對當前香港經濟轉型期的種種困難與挑戰，委員會將適時推出更多元、更切合需求的不同類型活動，致力為大家搭建交流平台，協助各位持續擴闊人脈網絡，發掘潛在商機，並在瞬息萬變的環境中，共同探索各種嶄新發展機遇。委員會深信，業界的未來繫於青年人才的培育與匯聚；誠盼各位繼續鼎力支持協會及青俊委員會的工作，與協會共同成長、攜手並進，匯聚新思維與新動力，齊心為推動香港房地產業界的持續健康發展貢獻力量。